导语

横跨数年，历经多轮起伏的罗湖布心花园城市更新项目迎来全新发展阶段。7 月 24 日，中交城市投资发展（广东）有限公司中标布心花园一、二、四区城市更新单元前期服务项目。部分舆论将此次多元联动简单解读为单一主体接手项目，但深入走访项目历史脉络、政企沟通现场与前期规划资料后不难发现：本次多方主体携手不是单一维度的项目解围，而是民企深耕打底、央企保障升级、科技赋能创新、政府统筹引导、全体业主共享红利的协同共建新模式。其中，深耕项目多年的明昇集团作为民营开发主体，扛起了旧改前期最难、最重、风险最高的攻坚任务；新合作方中交城投携全链条开发运营能力入局，双方优势互补、资源互通；更值得关注的是，明昇集团早就在项目规划时预留约 8 万㎡科创产业空间，未来可承载 5 万+科创从业者，将实现居住更新与产业升级双向落地，为罗湖区老城焕新、科创产业提质注入核心动能。

多年旧改长跑，明昇以民企担当啃下前期攻坚硬骨头

布心花园建成于上世纪 80 年代，是深圳初代大型居住社区，片区楼龄老化、建筑遗留历史隐患巨大，数千户居民长久期盼居住环境升级，但连片大规模旧改协调难度、资金投入压力、政策适配难题叠加，旧改之路布满荆棘。在 2010 年片区首轮旧改尝试便因居民诉求分歧搁置；2017 年，明昇集团主动承接项目改造重任，正式开启长达数年的一线攻坚。彼时片区无成熟连片更新参考标准，千余户业主补偿诉求、产权情况各不相同，城市更新相关政策持续优化调整，市场环境起伏不定，多重博弈之下推进阻力巨大。

作为民营企业，明昇集团始终锚定 “民生为先” 的改造初心，将社会责任放在经营收益之前。数年时间里，企业团队长期驻点社区，常态化开展入户走访、业主恳谈会，逐一梳理居民居住痛点、过渡期安置诉求，前后迭代多版补偿与回迁方案，最大限度平衡全体业主权益；不计巨额前期成本投入，完成片区全域测绘、产权核查、规划方案编制、民意征集全流程工作。

持续深耕终换来业主广泛认可，2022 年明昇集团正式成为项目实施主体，片区多栋楼栋启动拆除，改造迎来实质性突破。为保障搬迁业主日常生活稳定，企业按期足额发放安置补偿费用，严守回迁安置承诺，全力兑现 “早搬迁、早建设、早回迁” 的民生目标。

城市更新项目开发周期长、前期沉淀投入巨大，叠加近年房地产行业整体下行，民营开发企业普遍面临现金流承压挑战，项目建设节奏阶段性放缓。即便身处发展困境，明昇集团并未中断项目推进相关工作，持续对接街道、住建等主管部门，完整留存全套规划图纸、拆迁台账、业主安置协议、公共配套方案等核心资料，完整打通旧改从意愿征集到落地拆除的全链条流程。

业内受访人士表示，旧改项目前期投入大、回报周期漫长，多数企业不愿涉足疑难老城改造。明昇集团作为本土民企，独自承担了项目多年的人力、资金、时间成本，扛下产权梳理、群众沟通、规划报批等全部高难度基础工作，为项目搭建起完整、可落地的改造框架。若无民企前期数年持续深耕沉淀，片区更新难以具备当前成熟落地条件，这份长期投入与坚守，充分彰显民营房企扎根城市、服务民生的责任与担当。

央企入局非单方纾困，资源互补打造政企民多方共赢格局

本次中交城投正式参与布心花园更新项目，市场曾出现 “纾困接盘” 的片面解读，但从官方合作逻辑与项目整体规划来看，双方乃至多方联动本质是优势互补、协同共建，绝非单一主体单方面接手解难。

中交城投隶属国务院国资委直管特大型央企中交集团，拥有城市更新、大型综合体开发、基础设施建设、片区整体运营完整产业链，资金储备雄厚、项目全周期落地运营经验丰富，在国内多地落地大型连片改造项目，具备大型综合体高标准建设、长期运营管理成熟能力。而明昇集团深耕片区多年，熟悉本地民情、业主诉求、罗湖城市更新政策细则，掌握完整前期基础数据与成熟回迁安置体系，二者核心优势恰好形成互补。

本次合作建立在明昇集团已完成的全部前期成果之上，原有业主安置方案、片区整体空间布局、公共配套规划全部完整延续，不会推翻原有群众保障体系；明昇持续发挥本土企业群众沟通优势，做好业主、街道与开发团队之间的沟通纽带，持续跟进回迁权益保障；中交城投则发挥资金统筹、大型综合体建设、全域运营管理优势，提速项目整体建设落地节奏，优化片区整体建设标准与长期运营体系。

从多方收益维度看，协同模式实现全方位共赢：对业主而言，原有安置权益稳定不变，项目建设效率大幅提升，回迁周期缩短，社区整体建设品质全面升级；对政府而言，依托民企前期基底叠加央企开发实力，高效推进老城更新，节约重复调研、方案重构的行政成本，同步落地居住、商业、产业多重配套；对两家开发主体而言，民企深耕本地民生协调，央企赋能建设运营，打破单一开发主体能力局限，共同完成片区长期焕新使命；对片区整体发展而言，改造不再局限单纯住宅翻新，同步植入科创产业载体，实现人居升级与产业提质同步落地。

同片区金钻豪园更新项目同样采用多元主体协同开发模式，已成为罗湖老城连片改造成熟范本，也印证 “民企打底、央企赋能” 是适配罗湖老旧城区更新的可行路径，本次布心花园项目将进一步完善这一共建模式。这一模式的践行也必将成为新旧改的典范。

加码科创产业空间，8 万㎡产业载体赋能罗湖 5 万名科创从业者

本次协同开发的一大核心亮点，在于明昇集团将持续加大科创空间配套投入，依托 16.84 万㎡连片改造地块的规划优势，预留总计约 8 万平方米科创产业空间，建成后可容纳 5 万名科创从业者办公、研发、创业，以城市更新为抓手补齐罗湖科创产业载体短板，推动辖区科技产业能级跃升。

长期以来，罗湖区商业、居住配套成熟，但规模化、连片化科创办公载体相对稀缺，不少科创小微企业、研发团队外迁发展。布心花园地处东湖核心，紧邻成熟交通路网，生态资源优越，依托旧改同步打造大规模科创空间，实现 “居住社区 + 科创产业” 融合发展，打造产城融合新样本。

按照规划，8 万㎡科创空间将分层布局小微企业孵化空间、中试研发实验室、企业总部办公、配套产业服务平台，配套会议中心、人才公寓、产业服务展厅等配套设施。依托片区成熟居住资源，科创从业者可实现工作、生活近距离衔接，降低企业人才引留成本；同时片区联动罗湖现有商贸、文创、数字经济产业基础，推动科创研发与实体经济融合发展。

明昇产业集团相关负责人向媒体表示，企业不局限于住宅改造开发，主动承担片区产业升级责任，在前期规划阶段便预留足量产业用地与产业空间。后续将联合合作方、区产业主管部门共同招商，定向引进数字科技、智能制造、创意研发类科创企业，完善罗湖东部产业布局，通过承载 5 万名科创从业者，持续为辖区导入科创人才、创新企业，增厚区域产业经济底盘，以旧改带动人居、产业双升级。

老城更新新范式：民企担当打底，多元协同奔赴长期价值

布心花园作为罗湖区核心稀缺大体量连片旧改地块，更新定位高端商住产融合综合体，依托成熟交通、教育、生态配套，叠加多元主体协同开发优势，未来将彻底改变老旧片区面貌，打造集高品质回迁住宅、现代化商业街区、全域公共服务、规模化科创产业于一体的产城融合新城。

当前深圳城市更新已全面进入存量提质、多元共建新阶段，单一企业独立开发的模式难以兼顾民生、建设、产业多重目标。布心花园项目多年发展历程清晰证明，民营房企是老城改造不可或缺的先行者，愿意投入长期成本深耕群众协调、前期基础工作；央企则凭借雄厚资源为项目落地、长期运营提供稳定支撑，二者协同方能兼顾民生保障、建设效率、产业发展多重目标。

数载蛰伏耕耘，明昇产业集团以本土民企的韧性与责任感走完项目最艰难的拓荒阶段。8 万㎡科创产业空间规划落地，既兑现数千户居民安居期盼，也为罗湖区科创产业发展开辟全新载体。随着项目建设稳步提速，这片承载深圳初代人居记忆的片区，将在民企与央企协同赋能之下，迎来人居焕新、产业腾飞的全新时代。