策划-运营-资管一体化：代建商如何穿越周期，赢得确定性增长

作者：裘黎明  蓝乐集团董事长 ；尚玲丽  蓝乐集团产品运营中心

回顾 2025 年的拓展历程，大家深切感受到市场的寒意：需求收缩、竞争白热化、传统代建空间被持续挤压。这一环境迫使我们在项目选择上必须更为审慎，也让我们清晰地认识到：唯有超越基础建设服务，构建差异化的综合能力体系，才能在未来的竞争中赢得一席之地。

目前竞争的代建商都是品牌开发商，拥有成熟产品线，为中小房企或地方性企业提供从设计、建造到营销的全套标准化输出，而这是代建业务的基本盘，这个竞争已经非常激烈。显然，固守“基本盘”已不足以保证增长，未来决胜的关键在于服务的叠加与能力的升级。

核心方向：从“建造服务”到“策划运营一体化”的价值跃迁。

 城市更新——做“有机更新”的共创整合者

城市更新是未来的主要板块之一，它重点不在于新建，而在于“有机更新”，平衡历史保护、功能重塑、社区激活与商业可行性，是多元主体的共创。这需要我们有全局的城市设计思维、价值发现与策划定位的“前瞻运营”能力、内容与流量的“赋能运营”能力、资产管理与金融闭环的“资本运营”能力等。代建方必须超越工程思维，构建“策划-设计-建造-招商-运营-资管”的一体化能力或者资源整合能力，成为具备多元资源整合能力的“城市医生”。

办公、产业园区——塑造“不可替代的场所精神”

杭州未科阿里中心作为钉钉全球总部，在今年开始运营，其呈现的活力区别于我们以往代建的办公项目。在数字技术赋能远程办公的今天，工作场所已突破地理边界，实体空间必须超越传统功能，通过塑造体验、建立连接与赋予意义，重构其不可替代的吸引力。

该项目又称“亲橙 Park”，以“WORK x Park”模式创新融合工作、生活、社交、消费与文化，编织出无等级、开放流动的日常场域，推动办公环境从单一的功能终点，转变为引人驻足、乐于沉浸的生活目的地。同时，项目以“造梦、乐活、多元”为核心，融合商业、办公与时尚生活，成为功能复合的城市综合体。地标艺术装置巨型松鼠“果果”，不仅与观众对话，更与土地代表的科技精神及未来愿景共鸣，寓意理想需踮脚方可触及，艺术由此成为连接城市记忆与未来愿景的情感纽带。

园区已形成“AI+产业集群”氛围，阿里为入驻企业提供全链路支持。此前“一位难求”的 Y/OUR SPACE 在此落地，两个月内出租率达六成，印证了该中心的创业与创新活力。该空间精准契合了当前个人创业者对灵活、低成本办公环境及交流平台的需求。

这启示我们，代建需具备“空间场景编剧”能力，为产业空间注入人文温度与品牌叙事，并通过运营可持续生态圈，为企业链接服务与资源。

商业街区——打造“社交目的地与情绪价值容器”

目前市场商业都难做，尤其商业街区，但 2025 年杭州开业的华润亚奥天地却让人出乎意外。该项目位于亚运村，离城市中心距离也不近，但它却精准切入新消费情绪的街区引爆客流。其成功并非依赖传统区位优势，而是源于对当代生活方式的深刻洞察。亚奥万象天地由一个小型综合体和一条里巷街区构成，相较于综合体，里巷的表现更为惊艳。华润给亚奥万象天地配的是一只“细狗”，这个 IP 在整个商场都很活跃，似乎也在展示它宠物友好的一面。

它有以下几个明显特色：

1、空间设计与氛围营造能力。打造了一个松弛有氧、自然融合的的氛围，营造出树荫下户外休闲空间与一人商业氛围，让自然与商业完美共生。

2、宠物友好设计。现在的年轻人不养孩子，养宠物。该街区设有宠物公园、宠物友好座椅、饮水装置、宠物绳挂钩等贴心设施，停车场提供宠物友好车位，商场内配备宠物专属电梯，还有宠物推车等各个贴心服务。吸引了城市一大波宠物爱好者来这里集聚，堪称宠物相亲地，但也有同事去后反馈一些宠物卫生问题还需提升。

3、业态创新及社交属性。近半数为区域或城市首店，涵盖零售、餐饮、生活、社交、娱乐、宠物友好等全业态。开放式街区设计为社交互动提供天然场所，外摆区、休息区、骑行友好设施等鼓励人们停留、交流，成为年轻人、骑行爱好者、宠物主人等群体的聚集地。

未来的代建赛道已从“产品线复制”的规模竞争，转向“深度运营与价值创造”的质量竞争。我们的能力蓝图必须覆盖：

1、前端策划定位的价值发现能力；

2、中端资源整合的一体化构建能力；

3、后端内容运营与社群激活的长期赋能能力。

唯有如此，才能从项目的“建造者”转型为城市的“运营伙伴”与业主的“价值共创者”，在不确定的市场中，建立起确定性的竞争壁垒。

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